Como fazer usucapião de um terreno: requisitos, prazos e documentos

Usucapião de terreno é a aquisição da propriedade pelo tempo de posse, e o primeiro passo é identificar a modalidade cabível, porque cada uma tem prazo próprio, de dois a quinze anos. Cumprido o prazo, o pedido segue pelo cartório de registro de imóveis da comarca do terreno, na forma do art. 216-A da Lei 6.015/1973, ou pela ação judicial. Nas duas a lei exige advogado.

Quais são os 3 requisitos para a usucapião?

Os três requisitos comuns a todas as modalidades são posse com ânimo de dono, posse mansa e pacífica e decurso do prazo legal sem interrupção. Estão no art. 1.238 do Código Civil, que fala em possuir o imóvel como seu, por quinze anos, sem interrupção nem oposição. Ânimo de dono é comportar-se como proprietário: cercar, roçar, benfeitorizar, pagar o imposto. Mansa e pacífica é a posse que ninguém contestou.

Nem toda ocupação é posse. O art. 1.208 do Código Civil afasta a posse dos atos de mera permissão ou tolerância: quem está no terreno porque o dono deixou não conta esse tempo. Já o art. 1.243 permite somar à posse própria a dos antecessores, e o art. 1.244 estende à usucapião as causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição.

Quantos anos é preciso ficar no imóvel para ter direito ao usucapião?

O prazo vai de dois a quinze anos, conforme a modalidade, e a mais longa é a que dispensa documento: a extraordinária do art. 1.238 do Código Civil exige quinze anos e não pede título nem boa-fé.

• Extraordinária: 15 anos de posse sem interrupção e sem oposição, independentemente de título e de boa-fé (art. 1.238 do Código Civil).
• Extraordinária reduzida: 10 anos, se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo (art. 1.238, parágrafo único).
• Ordinária: 10 anos de posse contínua e incontestada, com justo título e boa-fé (art. 1.242).
• Ordinária reduzida: 5 anos, se o imóvel foi adquirido onerosamente com base em registro depois cancelado e o possuidor ali estabeleceu moradia ou fez investimentos de interesse social e econômico (art. 1.242, parágrafo único).
• Especial urbana: 5 anos em área urbana de até 250 metros quadrados usada para moradia própria ou da família, desde que o possuidor não tenha outro imóvel urbano ou rural (art. 1.240 do Código Civil, art. 183 da Constituição e art. 9º da Lei 10.257/2001).
• Especial rural: 5 anos em área rural não superior a 50 hectares, tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou da família e com moradia no local, também condicionada a não ter outro imóvel (art. 1.239 do Código Civil e art. 191 da Constituição).
• Familiar: 2 anos de posse direta e exclusiva sobre imóvel urbano de até 250 metros quadrados cuja propriedade se divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizado para moradia própria ou da família e desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural (art. 1.240-A do Código Civil).

Na especial urbana, o art. 9º, § 3º, da Lei 10.257/2001 acrescenta que o herdeiro legítimo continua de pleno direito a posse do antecessor, desde que já residisse no imóvel na abertura da sucessão. E, pelo art. 183, § 2º, da Constituição, esse direito não é reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Posso fazer usucapião sem um advogado?

Não. Nas duas vias a lei exige advogado. Na judicial, o art. 103 do Código de Processo Civil determina que a parte seja representada em juízo por advogado inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil. No cartório, o art. 216-A da Lei 6.015/1973 diz no caput que o pedido corre a requerimento do interessado, representado por advogado.

A única abertura é o parágrafo único do art. 103 do CPC: pode postular em causa própria quem tem habilitação legal, ou seja, quem já é advogado. O art. 216-A não traz exceção equivalente, e o pedido no cartório se decide sobre documento: pelo § 8º, o oficial o rejeita se a documentação não estiver em ordem.

É possível usar a usucapião sem ter escritura?

Sim, e essa é a hipótese mais comum. A usucapião é forma originária de aquisição: o direito nasce da posse somada ao tempo, e o art. 1.238 do Código Civil diz que a propriedade se adquire independentemente de título e de boa-fé. Contrato de gaveta e recibo não transferem propriedade, porque, pelo art. 1.245, a transferência entre vivos se dá pelo registro do título; enquanto não registrado, o alienante continua a ser havido como dono.

Esses papéis, ainda assim, servem. O art. 216-A, IV, da Lei 6.015/1973 admite justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse. Com justo título e boa-fé, o prazo cai para dez anos (art. 1.242). Faltando documentos, o § 15 permite justificação administrativa na própria serventia.

Como fazer usucapião de um terreno no cartório?

O pedido é dirigido ao cartório de registro de imóveis da comarca em que estiver situado o terreno, por advogado, instruído com os quatro documentos do art. 216-A da Lei 6.015/1973. A competência acompanha a localização do imóvel. Para um terreno em Blumenau ou em outra comarca do Vale do Itajaí, protocola-se no registro daquela comarca, ainda que o possuidor more longe.

• Ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores; é a ata do art. 384 do CPC, que admite dados de imagem ou som.
• Planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no conselho de fiscalização profissional (ART, na engenharia; RRT, na arquitetura), e também pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do terreno e na dos confinantes.
• Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente.
• Justo título ou outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse: carnês de imposto, contas de consumo, contrato de compra e venda.

Protocolado o pedido, o art. 216-A desenha a tramitação:

1. Autuação pelo registrador, com prorrogação da prenotação até a decisão do pedido (§ 1º).
2. Notificação dos titulares registrais e dos confinantes que não assinaram a planta, para consentir em 15 dias (§ 2º).
3. Ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, com 15 dias para manifestação (§ 3º).
4. Edital em jornal de grande circulação para terceiros interessados, também com 15 dias (§ 4º), admitida a via eletrônica se houver regulamento correicional (§ 14).
5. Diligências do oficial para elucidar qualquer ponto de dúvida (§ 5º).
6. Registro da aquisição, com abertura de matrícula se for o caso, vencidos os prazos e em ordem a documentação (§ 6º).

Um detalhe do § 2º mudou e ainda circula errado. Na redação original, veiculada pelo art. 1.071 do CPC, o silêncio do notificado era lido como discordância; a Lei 13.465/2017 inverteu a regra, e hoje o silêncio vale como concordância. Não encontrado o notificando, o § 13 manda notificá-lo por edital publicado duas vezes.

Quanto tempo demora o processo de usucapião extrajudicial?

A lei não fixa prazo total. O art. 216-A estabelece apenas prazos parciais de quinze dias: um para titulares registrais e confinantes (§ 2º), um para os entes públicos (§ 3º) e um para terceiros interessados (§ 4º). A duração real depende da documentação e da existência de consenso.

A fase anterior ao protocolo costuma ser a mais demorada, porque depende de terceiros: ata notarial, levantamento em campo, assinaturas de confinantes e titular registral, certidões.

Havendo impugnação justificada, o caso deixa de ser extrajudicial. O § 10 do art. 216-A manda o oficial remeter os autos ao juízo da comarca do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para o procedimento comum; impugnação injustificada não é admitida pelo registrador. A rejeição não impede a ação de usucapião (§ 9º).

Na via judicial os confinantes são citados pessoalmente (art. 246, § 3º, do CPC), publica-se edital (art. 259, I) e, na especial urbana, a intervenção do Ministério Público é obrigatória e ficam sobrestadas outras ações possessórias sobre o imóvel (arts. 12, § 1º, e 11 da Lei 10.257/2001).

Como fazer usucapião de um terreno abandonado?

O primeiro passo é descobrir de quem é o terreno, porque terreno abandonado por particular pode ser usucapido e imóvel público não. O art. 183, § 3º, e o art. 191, parágrafo único, da Constituição vedam a aquisição de imóveis públicos por usucapião, e o art. 102 do Código Civil repete a vedação. A checagem começa pela matrícula.

O abandono tem consequência própria. Pelo art. 1.276 do Código Civil, o imóvel urbano abandonado que não estiver na posse de outrem pode ser arrecadado como bem vago e passar, três anos depois, à propriedade do Município; o rural passa à União. O § 2º presume de modo absoluto a intenção de abandono quando, cessados os atos de posse, o proprietário deixa de satisfazer os ônus fiscais. Consumada a arrecadação, o terreno é bem público e sai do alcance da usucapião.

Ocupar um terreno vazio não faz o prazo correr de imediato: pelo art. 1.208 do Código Civil, atos violentos ou clandestinos só autorizam a aquisição da posse depois de cessar a violência ou a clandestinidade. Terreno sem matrícula exige apurar antes de qual área maior ele foi destacado.

Como buscar orientação

Este texto é informativo e não substitui a análise do caso concreto, que depende da modalidade cabível, da situação registral do terreno e da posição dos confinantes e do titular registral. A Moser & Amorim Advocacia tem sede em Blumenau, Santa Catarina, atua em Direito Civil e trabalha em atendimento 100% digital, o que permite acompanhar pedidos de usucapião no Vale do Itajaí e em outros Estados. Os canais de contato estão no site.