Desistir da compra de imóvel na planta: quanto a construtora devolve

Quem desiste da compra de um imóvel na planta recebe de volta parte do que pagou, e a lei diz quanto. O art. 67-A da Lei 4.591/1964, inserido pela Lei 13.786/2018, permite reter a comissão de corretagem por inteiro e uma pena convencional de até 25% da quantia paga. O teto sobe para 50% quando a incorporação está em regime de patrimônio de afetação. Descobrir se há afetação vem antes de qualquer conta, e isso se verifica na matrícula do imóvel.

Assinei um contrato com a construtora. Posso cancelar a compra?

Pode. O contrato de unidade em incorporação se desfaz por distrato, quando as duas partes concordam, ou por resolução, quando uma delas descumpre o combinado. O art. 67-A da Lei 4.591/1964 cobre o distrato e a resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, e fixa o que pode ser descontado do que já foi pago. A resolução por culpa da incorporadora segue o art. 43-A. Cancelar, porém, tem custo: há retenção.

Existe uma janela sem custo. Contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador admitem arrependimento em sete dias, prazo improrrogável, com devolução de todos os valores antecipados, inclusive a corretagem (art. 67-A, § 10). O § 11 exige demonstrar o exercício tempestivo por carta registrada com aviso de recebimento, contada a data da postagem. Regra equivalente está no art. 49 do Código de Defesa do Consumidor.

Passada essa janela, três situações se confundem: desistência do comprador, inadimplemento do comprador e resolução por culpa da construtora. As duas primeiras seguem o art. 67-A, com retenção. A terceira tem regra própria.

Quanto a construtora pode reter em caso de distrato?

A retenção tem teto legal: a integralidade da comissão de corretagem, mais pena convencional que não pode exceder 25% da quantia paga (art. 67-A, I e II). Submetida a incorporação ao patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F da mesma lei, o § 5º admite que essa pena chegue a 50% da quantia paga.

Se a unidade já tinha sido disponibilizada, entram outros valores. O § 2º prevê o desconto dos impostos reais sobre o imóvel, das cotas de condomínio, dos demais encargos e despesas do contrato, e da fruição, equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die. O § 4º limita o conjunto aos valores efetivamente pagos, salvo quanto à fruição.

Descobrir se há patrimônio de afetação não depende de a construtora informar. Ele se considera constituído mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador (art. 31-B da Lei 4.591/1964). Consta da matrícula. O quadro-resumo do contrato traz o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula e o cartório competente (art. 35-A, XI), e o Registro de Imóveis fornece certidão a quem a solicitar (art. 32, § 4º). Com esses dados, a certidão se pede à distância.

• Contrato e quadro-resumo completos, com as cláusulas de desfazimento e as assinaturas do art. 35-A, § 2º.
• Comprovantes de todas as parcelas, entrada e sinal incluídos, com data e valor.
• Recibo da comissão de corretagem, com quem a recebeu, porque ela é deduzida por inteiro.
• Certidão atualizada da matrícula, pedida ao cartório do quadro-resumo, para ver o registro da incorporação e eventual averbação de afetação.
• Notificações, e-mails e mensagens trocadas com a construtora, com datas, e propostas de distrato.
• Documento que fixa a data prevista de conclusão da obra e o prazo de tolerância.
• Habite-se, ou a data de sua expedição, de que corre o prazo do art. 67-A, § 5º.

Qual o valor da multa por desistência de compra de imóvel?

A pena convencional incide sobre a quantia paga, não sobre o valor total do imóvel. É a maior fonte de erro na conta feita em casa. O teto é 25% do que foi pago, ou 50% havendo patrimônio de afetação (art. 67-A, II, e § 5º). Para exigi-la, o incorporador não precisa alegar prejuízo (§ 1º).

Há uma hipótese em que a cláusula penal não incide. Pelo § 9º, ela é afastada quando o adquirente encontra comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, com anuência do incorporador e aprovação do cadastro e da capacidade financeira do substituto.

A data da assinatura importa. A Lei 13.786/2018 é de 27 de dezembro de 2018, e decisões de tribunais recusam sua aplicação retroativa a contratos anteriores, com base no art. 6º, caput e § 1º, do Decreto-Lei 4.657/1942 e no art. 5º, XXXVI, da Constituição, que resguardam o ato jurídico perfeito. Nesses contratos, discute-se pela jurisprudência anterior.

O percentual escrito no contrato também se discute. O art. 413 do Código Civil manda reduzir a penalidade equitativamente se a obrigação principal foi cumprida em parte ou se o montante é manifestamente excessivo. E o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor considera nula de pleno direito, nos contratos de compra e venda de imóvel mediante pagamento em prestações, a cláusula que estabeleça a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Quanto tempo a construtora tem para devolver o dinheiro?

O prazo depende do regime da incorporação, e o divisor volta a ser o patrimônio de afetação. Com afetação, a restituição ocorre no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão municipal competente (art. 67-A, § 5º). Sem afetação, o remanescente é pago em parcela única, após o prazo de 180 dias contado da data do desfazimento do contrato (§ 6º).

A lei prevê um atalho. Revendida a unidade antes desses prazos, o remanescente é pago em até 30 dias da revenda (§ 7º), atualizado pelo índice contratual de correção das parcelas (§ 8º).

Quando o desfazimento decorre de atraso da incorporadora, a regra é outra. Ultrapassado o prazo de tolerância sem que o adquirente tenha dado causa ao atraso, ele pode promover a resolução, com devolução da integralidade dos valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias corridos contados da resolução (art. 43-A, § 1º).

Contratos anteriores à lei seguem outro parâmetro. A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça manda restituir de imediato as parcelas pagas: integralmente em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor ou construtor, ou parcialmente caso o comprador tenha dado causa ao desfazimento. No Tema 577 dos repetitivos, o mesmo tribunal considerou abusiva a cláusula que restitui só ao término da obra ou de forma parcelada.

Como desistir da compra do imóvel com o contrato assinado?

O caminho começa por escrito, com notificação à construtora, e não por parar de pagar. Interromper as parcelas por conta própria converte a desistência em inadimplemento. A notificação por escrito documenta a data do pedido, mas o prazo do art. 67-A, § 6º, corre da data do desfazimento do contrato, e não da notificação.

1. Peça a certidão da matrícula para ver se a incorporação tem patrimônio de afetação.
2. Localize no quadro-resumo a cláusula de desfazimento, o percentual de retenção e o prazo.
3. Notifique a construtora por escrito, com protocolo ou aviso de recebimento.
4. Antes de interromper qualquer pagamento, registre por escrito o motivo.
5. Confira cada desconto da proposta de distrato com os limites do art. 67-A antes de assinar.
6. Acompanhe a revenda, que antecipa o remanescente para até 30 dias.

Confira o próprio contrato antes. O art. 35-A exige que ele comece por quadro-resumo com o preço total, o valor da corretagem e seu beneficiário, os índices de correção e as consequências do desfazimento, com destaque negritado para as penalidades e os prazos de devolução. Faltando alguma dessas informações, o § 1º dá 30 dias para aditamento; não sanada a omissão, ela é justa causa para rescisão pelo adquirente.

Posso desistir da compra de um apartamento na planta?

Pode, e o motivo altera o resultado financeiro. Saída por conveniência do comprador cai na retenção do art. 67-A. Saída motivada por atraso da obra cai no art. 43-A, com devolução integral. A primeira pergunta a responder não é quanto volta, e sim quem deu causa ao desfazimento.

O atraso só começa a contar depois do prazo de tolerância. A entrega em até 180 dias corridos da data prevista em contrato para conclusão do empreendimento não dá causa à resolução nem gera penalidade, desde que expressamente pactuada, de forma clara e destacada (art. 43-A, caput). Vencido o prazo, o adquirente adimplente que não optar pela resolução tem direito a 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, pro rata die (§ 2º), sem cumulação com a multa da resolução (§ 3º).

As alegações da construtora se repetem: chuva, escassez de mão de obra, falta de insumos, demora de órgãos públicos e de concessionárias. Decisões de tribunais tratam esses eventos como riscos previsíveis do setor, e não como caso fortuito ou força maior, na linha do Enunciado 443 do Conselho da Justiça Federal, que só admite essas excludentes quando o fato gerador do dano não for conexo à atividade desenvolvida. O art. 43, II, da Lei 4.591/1964 impõe ao incorporador o dever de indenizar por não concluir a edificação ou retardar injustificadamente as obras.

A corretagem merece atenção à parte, porque é deduzida por inteiro. No Tema 938 dos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça considerou válida a cláusula que a transfere ao promitente comprador, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com destaque do valor da comissão. Daí a importância do recibo. Blumenau e o Vale do Itajaí concentram obras nesse regime, e a verificação descrita aqui recai sobre documentos, o que permite fazê-la à distância.

Como buscar orientação

A Moser & Amorim Advocacia, inscrita na OAB/SC sob o n. 9.572, atua em Direito Civil, tem sede em Blumenau, Santa Catarina, e atende de forma 100% digital em todo o Brasil. A leitura de um caso de desistência na planta começa pelo contrato, pelo quadro-resumo e pela certidão da matrícula. Este texto é informativo e não substitui a análise da situação concreta por advogado.