Taxa de condomínio atrasada: o que o condomínio pode cobrar

Atrasar a taxa de condomínio produz efeito jurídico imediato. O Código Civil autoriza correção monetária, juros e multa de até 2% sobre o débito (art. 1.336, § 1º), e o Código de Processo Civil dá força de título executivo extrajudicial à contribuição prevista na convenção ou aprovada em assembleia (art. 784, X). Por ser título executivo, o crédito dispensa ação condenatória prévia: a cobrança pode começar já na execução, com citação para pagar em três dias e ordem de penhora no próprio mandado (art. 829 e § 1º). Optar pelo processo de conhecimento continua facultado ao credor (art. 785).

O que acontece se eu atrasar a taxa de condomínio?

O condômino que não paga fica sujeito a correção monetária, juros de mora e multa de até 2% sobre o débito, conforme o art. 1.336, § 1º, do Código Civil, na redação da Lei 14.905/2024. O teto de 2% é legal: a convenção pode prever percentual menor, não maior. Além do valor em atraso, o inadimplente perde o direito de votar nas deliberações da assembleia e delas participar, porque o art. 1.335, III, condiciona esse direito a estar quite.

Os juros são os convencionados. Sem previsão na convenção, aplica-se a taxa legal do art. 406 do Código Civil, que corresponde à Selic deduzido o índice de atualização monetária, com metodologia definida pelo Conselho Monetário Nacional (art. 406, §§ 1º e 2º). Ainda circula que os juros do condomínio seriam sempre de 1% ao mês; depois da Lei 14.905/2024, esse percentual vale quando a convenção o estipula. Para a correção, à falta de índice convencionado ou previsto em lei específica, aplica-se o IPCA (art. 389, parágrafo único).

O condomínio pode cobrar multa de 10% ou de 20% por atraso?

Pelo atraso no pagamento, o Código Civil fixa o teto em 2% do débito (art. 1.336, § 1º). O percentual de 20% que aparece em convenções antigas vem do art. 12, § 3º, da Lei 4.591/1964, anterior ao Código Civil de 2002, que passou a disciplinar o condomínio edilício em capítulo próprio. Pela Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, a lei posterior revoga a anterior quando com ela é incompatível ou quando regula inteiramente a matéria de que a anterior tratava (art. 2º, § 1º, do Decreto-Lei 4.657/1942). Convenção que ainda traga o percentual antigo precisa ser lida à luz do teto do Código.

Multa alta existe no condomínio, mas para outra coisa. O art. 1.336, § 2º, prevê multa de até cinco vezes a contribuição mensal para quem descumpre os deveres dos incisos II a IV, como obra que compromete a segurança da edificação e alteração da fachada; sem previsão expressa, depende de deliberação de dois terços dos condôminos restantes. O art. 1.337 trata do descumprimento reiterado de deveres, com multa de até o quíntuplo por deliberação de três quartos dos condôminos restantes. São sanções com pressupostos e quóruns próprios, que não se confundem com a multa de mora.

O condomínio pode cortar a água ou proibir o uso das áreas comuns de quem está devendo?

O Código Civil não inclui o corte de serviço nem a proibição de uso das áreas comuns entre as consequências que ele prevê para o atraso. O que a lei estabelece para o inadimplemento é sanção em dinheiro (art. 1.336, § 1º), e o único direito que ela condiciona expressamente à quitação é o de votar e participar da assembleia (art. 1.335, III). O direito de usar as partes comuns conforme a destinação está no art. 1.335, II, sem ressalva de adimplência.

A convenção determina as sanções a que os condôminos e possuidores estão sujeitos (art. 1.334, IV), e é dela que costumam nascer restrições desse tipo. Se uma cláusula assim alcança serviço essencial depende do texto aprovado e do caso. O que a assembleia não faz é ampliar o teto legal da multa de mora.

Como o condomínio cobra na Justiça quem não paga?

Por execução de título executivo extrajudicial. O art. 784, X, do Código de Processo Civil dá força executiva ao crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. Citado, o executado tem três dias para pagar, e do próprio mandado já constam a ordem de penhora e a avaliação, a serem cumpridas tão logo verificado o não pagamento (art. 829 e § 1º).

Os honorários entram cedo na conta. Ao despachar a inicial, o juiz fixa de plano honorários de dez por cento a cargo do executado, reduzidos à metade se o pagamento integral ocorrer nos três dias (art. 827 e § 1º). Rejeitados os embargos, o percentual pode ser elevado até vinte por cento (§ 2º).

A inicial da execução se instrui com as peças que documentam o crédito e a legitimidade de quem cobra:

• A convenção, que fixa a quota de cada unidade e o modo de pagamento das contribuições (art. 1.334, I, do Código Civil).
• A ata da assembleia que aprovou o orçamento e as contribuições do período cobrado (art. 1.350).
• O demonstrativo do débito, cota a cota, com correção, juros e multa discriminados.
• A comprovação documental exigida pelo art. 784, X, do CPC, sem a qual o crédito não tem força executiva.
• A representação do condomínio pelo síndico, a quem compete representá-lo em juízo e cobrar contribuições e multas (art. 1.348, II e VII).

A Lei 9.099/1995 enumera quem pode propor ação no Juizado Especial Cível: pessoas físicas capazes, microempreendedores individuais, microempresas e empresas de pequeno porte, organizações da sociedade civil de interesse público e sociedades de crédito ao microempreendedor (art. 8º, § 1º, I a IV). O condomínio edilício não está na lista. Já o condômino, pessoa física, pode usar o Juizado nas causas de até quarenta salários mínimos (art. 3º, I).

Posso perder o apartamento por dívida de condomínio?

O imóvel de moradia pode ser penhorado nessa execução. A Lei 8.009/1990 declara impenhorável o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar (art. 1º), mas o art. 3º, IV, ressalva expressamente a execução movida para cobrança de impostos, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar. No mesmo sentido, o CPC afasta a impenhorabilidade quando a execução é de dívida relativa ao próprio bem (art. 833, § 1º).

Há uma saída prevista em lei para quem não consegue pagar de uma vez. No prazo dos embargos, reconhecendo o crédito e depositando trinta por cento do valor em execução, com custas e honorários, o executado pode requerer o pagamento do restante em até seis parcelas mensais, com correção e juros de um por cento ao mês (art. 916 do CPC). A opção importa renúncia ao direito de opor embargos (§ 6º), e o não pagamento de qualquer prestação vence as seguintes e acrescenta multa de dez por cento sobre o que ficou (§ 5º).

Comprei um apartamento com dívida de condomínio. Quem paga o atrasado?

O comprador. O art. 1.345 do Código Civil é direto: o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. A dívida acompanha a unidade, e não apenas a pessoa que deixou de pagar.

Daí a utilidade de pedir ao síndico ou à administradora a posição de débitos da unidade antes de fechar negócio. Vendedor e comprador podem ajustar entre si quem arca com o passado, mas o art. 1.345 não condiciona a responsabilidade perante o condomínio ao que as partes combinaram no contrato.

Quem paga a taxa de condomínio, o inquilino ou o proprietário?

Perante o condomínio, o dever de contribuir é do condômino, na proporção das frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção (art. 1.336, I). Promitentes compradores e cessionários são equiparados aos proprietários para esse fim (art. 1.334, § 2º). O contrato de locação divide o custo entre locador e locatário, mas não desloca a obrigação perante o condomínio.

A Lei 8.245/1991 reparte as despesas por natureza. O locatário só está obrigado quando comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, comprovação que pode exigir a qualquer tempo (art. 23, § 2º).

• Despesas ordinárias, do locatário (art. 23, XII e § 1º): salários e encargos dos empregados do condomínio; água, esgoto, gás e luz das áreas comuns; limpeza, conservação e pintura das dependências de uso comum; manutenção de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; pequenos reparos nas instalações de uso comum.
• Despesas extraordinárias, do locador (art. 22, X e parágrafo único): obras de reforma ou acréscimo que interessem à estrutura integral do imóvel; pintura de fachadas e esquadrias externas; obras destinadas a repor as condições de habitabilidade; instalação de equipamento de segurança e de incêndio; constituição do fundo de reserva.

Em quanto tempo a dívida de condomínio prescreve?

O Código Civil fixa em cinco anos a prescrição da pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular (art. 206, § 5º, I). A cota condominial tem valor líquido, previsto na convenção e aprovado em assembleia, e é nesse dispositivo que a cobrança se enquadra. O prazo geral de dez anos do art. 205 só se aplica quando a lei não fixa prazo específico.

A contagem é feita cota a cota. Pelo art. 189, a pretensão nasce quando o direito é violado, e cada contribuição tem vencimento próprio, de modo que o prazo corre separadamente para cada mês em atraso.

Como buscar orientação

Este texto é informativo e não substitui a análise do caso concreto, que depende da convenção, das atas de assembleia, da planilha de débito e da fase em que a cobrança se encontra. A Moser & Amorim Advocacia tem sede em Blumenau, Santa Catarina, atua em Direito Civil e trabalha em atendimento 100% digital, o que permite acompanhar questões condominiais no Vale do Itajaí e em outros Estados. Os canais de contato estão no site.